第199章 预测未来二十年（1/2）
祁同伟准备了一周，下乡考察去了。
校长室里。
“连城，来了有一段时间了，还习惯吗？”
“习惯了。
就是有时候觉得，自己底子太差，有点跟不上。”
杜哲摆摆手：“底子差不怕，怕的是目光短浅。”
孙连城坐直了身子。
杜哲从书架上抽出一张空白的京州市区图，铺在桌上。
“你今年三十六，二十年后你五十六。
你认为二十年后，京州最值钱的东西可能是什么？”
孙连城想了想：“好地段的房子？”
杜哲拿起钢笔，在纸上书写：人、地、钱。
“我给你算一笔账。
今年是2000年，中国城市化率36%，参考其他发达国家，这个数字最终会到 75% 到 80%。”
“也就是说，未来还有五亿人要从农村搬到城市。
我们再看现在的京州市区，四百万人口，二十年后估计可以达到络泡沫破裂之后，为了刺激经济，把利率一路往下降，从6.
5%降到了1%。”
“钱变得这么便宜，会发生什么？
你有时间要研究米国现阶段的房贷政策，看看他们是怎么把那些收入不高、信用不好的人也拉进买房大军的。”
“然后你就会发现，源头是银行降低审核标准，甚至不查收入，直接搞零首付，这种贷款会导致整个房地产市场涌入大量热钱。”
“这就是我想让你学的东西，逻辑和模式是相通的。
米国现在正在走的路，京州将来也可能要走。”
“你要学会看懂这个链条：钱多了→贷款容易了→买房的人多了→房价涨了→大家都觉得买房稳赚→更多钱涌进来→风险悄悄堆高。
等到堆到某个临界点，这个链条就会开始反噬。”
“你回去之后，去图书馆找找希勒的那本书，再看看米国这几年的房贷政策变化。
不用写报告给我，你自己看懂就行。”
孙连城皱起眉头。
这个他在基层隐约有感觉，但从来没有从制度性造假的角度想过。
“第三样，随着房地产经济的兴盛，炒房牟利的人会变得比住的人多。
现在、未来，京州的商品房，有多少是买来住的，又有多少是买来囤的？
等房价涨到一定程度，买房的人里，会不会有超过一半不是为了住。
他们买来就是为了等涨价再卖。
如果这个假设成立，那么二十多年后，一线城市的高档楼盘，空置率可能会到百分之四十以上。
非一线城市的情况，只会更糟。”
孙连城神色越来越凝重，没敢插话。
继续用心听，用心做笔记。
“所以你看，公开原因是人口、土地、货币。
内里的原因是土地财政、信贷放水、投机囤积。
三个公开原因加上三个内里原因，六股力量拧在一起，京州房价在2000年到2020年之间，市区均价很可能会从不到两千涨到四万以上。
好地段翻二十倍都不止。”
孙连城看着杜哲手里那张纸，上面三条曲线全部向上，像股市连续多日涨停板。
杜哲又在三条曲线的顶端画了一个合拢向下的箭头，才继续开口。
“这里我还是给你分析两套逻辑，先说公开的那一套，房价涨到一定程度，房价收入比就会失衡。”
“京州普通家庭年收入现在大概一万出头，一套七十平米的房子卖十五万，房价收入比是十几倍，还能勉强够得着。”
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校长室里。
“连城，来了有一段时间了，还习惯吗？”
“习惯了。
就是有时候觉得，自己底子太差，有点跟不上。”
杜哲摆摆手：“底子差不怕，怕的是目光短浅。”
孙连城坐直了身子。
杜哲从书架上抽出一张空白的京州市区图，铺在桌上。
“你今年三十六，二十年后你五十六。
你认为二十年后，京州最值钱的东西可能是什么？”
孙连城想了想：“好地段的房子？”
杜哲拿起钢笔，在纸上书写：人、地、钱。
“我给你算一笔账。
今年是2000年，中国城市化率36%，参考其他发达国家，这个数字最终会到 75% 到 80%。”
“也就是说，未来还有五亿人要从农村搬到城市。
我们再看现在的京州市区，四百万人口，二十年后估计可以达到络泡沫破裂之后，为了刺激经济，把利率一路往下降，从6.
5%降到了1%。”
“钱变得这么便宜，会发生什么？
你有时间要研究米国现阶段的房贷政策，看看他们是怎么把那些收入不高、信用不好的人也拉进买房大军的。”
“然后你就会发现，源头是银行降低审核标准，甚至不查收入，直接搞零首付，这种贷款会导致整个房地产市场涌入大量热钱。”
“这就是我想让你学的东西，逻辑和模式是相通的。
米国现在正在走的路，京州将来也可能要走。”
“你要学会看懂这个链条：钱多了→贷款容易了→买房的人多了→房价涨了→大家都觉得买房稳赚→更多钱涌进来→风险悄悄堆高。
等到堆到某个临界点，这个链条就会开始反噬。”
“你回去之后，去图书馆找找希勒的那本书，再看看米国这几年的房贷政策变化。
不用写报告给我，你自己看懂就行。”
孙连城皱起眉头。
这个他在基层隐约有感觉，但从来没有从制度性造假的角度想过。
“第三样，随着房地产经济的兴盛，炒房牟利的人会变得比住的人多。
现在、未来，京州的商品房，有多少是买来住的，又有多少是买来囤的？
等房价涨到一定程度，买房的人里，会不会有超过一半不是为了住。
他们买来就是为了等涨价再卖。
如果这个假设成立，那么二十多年后，一线城市的高档楼盘，空置率可能会到百分之四十以上。
非一线城市的情况，只会更糟。”
孙连城神色越来越凝重，没敢插话。
继续用心听，用心做笔记。
“所以你看，公开原因是人口、土地、货币。
内里的原因是土地财政、信贷放水、投机囤积。
三个公开原因加上三个内里原因，六股力量拧在一起，京州房价在2000年到2020年之间，市区均价很可能会从不到两千涨到四万以上。
好地段翻二十倍都不止。”
孙连城看着杜哲手里那张纸，上面三条曲线全部向上，像股市连续多日涨停板。
杜哲又在三条曲线的顶端画了一个合拢向下的箭头，才继续开口。
“这里我还是给你分析两套逻辑，先说公开的那一套，房价涨到一定程度，房价收入比就会失衡。”
“京州普通家庭年收入现在大概一万出头，一套七十平米的房子卖十五万，房价收入比是十几倍，还能勉强够得着。”
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